【世界独家】房贷降息：首套房利率下限降至4.0%，百万房贷可省2万元利息

21世纪经济报道记者 杨志锦上海报道

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.2%，相比上次均下调10BP。

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记者了解到，此次LPR下调主要是因为定价锚MLF下调及存款利率下调、两次降准降低了银行资金成本。LPR下调有助于降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本，支持信贷有效需求回暖，是“推动经济持续回升向好的一批政策措施”的一部分。

此次五年期LPR下调后，全国层面首套房贷利率下限将降至4%，而楼市较“冷”的地方首套房贷利率可突破前述下限。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。

为何对称下调？

2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。

其中，MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。

6月15日，央行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，开展2370亿元1年期MLF操作，利率2.65%。利率较前期下降10个基点。从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调。

在2019年8月—2022年7月，1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致；除2019年11月外，5年期LPR降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。

但2022年8月，一年期MLF下调10BP，一年期LPR和五年期LPR降幅分别为5BP、15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况，主要为了稳定房地产。

而此次一年期LPR和五年期LPR同步下调10BP，核心原因在于利率锚MLF下调。除此之外，近期新一轮的存款利率下调也构成LPR调降的重要原因。在MLF利率不变时，LPR有过三次下调，主要因为降准或者存款成本下降带动银行资金成本下降。比如2022年5月虽然MLF利率保持稳定，但由于4月存款利率下调，当月5年期LPR单边下调15BP。

继6月8日工行、农行等六大国有银行宣布下调部分人民币存款挂牌利率后，6月12日股份制银行快速跟进，存款利率降息幅度在5-15BP不等。此外，去年11月、今年3月两次降准降低金融机构资金成本每年合计约100多亿元。

光大证券首席银行业分析师王一峰表示，“政策利率-市场利率”传导环节相对畅通，但“市场利率-存款利率”传输环节存在堵点，因此MLF等利率调降难以撬动存款利率下调。从商业可持续角度出发，要想实现LPR下调需借助其他方式改善银行综合负债成本。

6月16日召开的国常会表示，针对经济形势的变化，必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。会议围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施。

东方金诚首席分析师王青表示，本次LPR报价下调的宏观背景是二季度以来经济修复动力稳中偏弱，楼市也再度出现转弱势头，需要宏观政策适度加大逆周期调节力度，其中引导实体经济融资成本下调，进一步加大房地产行业支持力度，是当前提振经济修复动能的一个重要发力点。

国家统计局数据显示，1—5月全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%，降幅比上月扩大1个百分点；1—5月商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，降幅比上月扩大0.5个百分点。

国家统计局新闻发言人付凌晖6月15日表示，今年2、3月份，随着经济社会全面恢复常态化运行，前期受到压抑的住房需求较快释放，房地产市场出现一定反弹。从5月份情况看，房地产市场总体平稳，但受到多重因素影响，房地产开发建设仍比较低迷，房地产市场还在缓慢恢复。

考虑到当前楼市较为低迷，市场预计6月5年期LPR调整幅度可能在15BP或以上，但最终只有10BP。其原因可能在于去年9月建立首套房贷利率政策动态调整机制，对于楼市“较冷”的地方，地方政府可根据楼市情况维持、下调或取消当地首套个人住房贷款利率下限（LPR-20），该机制可以“既管冷、又管热”。在此机制下，楼市“冷”的地方可有针对性地降低房贷利率，5年期LPR单边调降幅度过大可能对能级较强的地方楼市形成刺激。

王青认为，6月5年期LPR报价下调幅度略低于市场预期，后续有可能会进一步出台其他稳楼市措施，包括二手房贷利率灵活调整机制等。

新发放住房按揭贷款加权平均利率将逼近4%

经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。

此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。我国现行的商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：一是全国层面，由央行及国家金融监管总局确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。

目前，全国层面的首套住房贷款利率下限为贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，第二套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR加60个基点。但新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

在此次LPR调整前，全国层面首套、二套房最低贷款利率分别为4.1%、4.9%。但一些楼市较“冷”的地方首套房贷利率可突破前述下限。据央行数据，截至3月末可以放宽首套房贷利率下限的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限要求低10-40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下行，96个城市中，执行利率普遍在3.7%-4.0%左右。

央行数据还显示，2023年3月全国住房按揭贷款加权平均利率为4.14%，考虑到此次5年期LPR再度调降10基点，全国层面首套房贷利率下限将降至4%。考虑到诸多城市利率下限已进入“3时代”，后续全国新发放住房按揭贷款加权平均利率将逼近4%。

存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在6月下旬的个人而言，马上就可享受LPR下调的福利，房贷利率有望下调BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的福利。

此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调10BP。如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下调后，每月月供减少58.54元，30年累积月供减少2.1万元。

值得注意的是，需要关注后续存款利率是否变化。去年4月央行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。

王青表示，本次1年期LPR报价下调后，根据存款利率市场化调整机制，接下来银行存款利率或将继续小幅下调。这一方面将缓解银行净息差收窄压力，增强其信贷投放能力，另一方面也将推动居民存款更多转向投资及消费支出。

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